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    行業新聞

    互聯網金融顛覆房地產行業,三路大軍集結一戰高下


    By admin-2015-11-06

    互聯網金融顛覆房地產行業,三路大軍集結一戰高下


    近期的股市,跌宕起伏,猶如電影一般的悲歡離合,給國人上了一堂資本市場的入門課,反應到市場,在風波過后是迎來了更加理性的投資,尤其是房地產市場,尤其一二線市場,全面復蘇。一方面由于資產的保值增值比看不見的股票更加靠譜;另外一方面,房地產在當今國內經濟中的地位不可動搖。


    對于房地產行業本身,巨大的資金流是其投資安全的最大保證,反映到房地產開發的微觀角度,一直都離不開資產到資本的不斷轉化,比如:開發的土地抵押、在建工程抵押、房地產預售制度、個人住房抵押貸款等,都或多或少體現了資本的影子??梢哉f,資本本身就是房地產的特點之一,所以當下房地產具備商品和資本的雙重屬性,但是一直有著自己的護城河,從98年中國結束福利分房制度之后,變化并不算太大,直到互聯網進入之后。


    房地產與互聯網:市場教育與改變


    對于開發商的營銷部門而言,過去與當下永恒不變的話題就是:項目的快速去化以及保持良好的品牌形象。而互聯網首先帶給開發商的,則是對于市場的教育與改變。


    從最初對互聯網的不屑,到隨著上網主流人群變為主流用戶的用戶結構的徹底改變,在市場的幫助下,開發商首先學會了利用互聯網進行媒體化運營,實現營銷的目的。


    近年來,開發商自身的營銷手法,也發生了很大的變化,從最初的投廣告、等電話、做活動、蓄客、開盤轉化的坐銷模式,開始變化為更加具體的多渠道的拓客模式,隨著垂直網站的去媒體化,更多的開發商也開始采用行銷,更有甚者采用自我組建類似“阿米巴”的營銷小組,在少量的幾乎不投廣告費用的前提下,完成了項目的銷售任務。


    房地產的互聯網利用進程,已經從簡單的媒體化營銷,到當下的開發商自媒體、全民經紀人社群銷售、自主電商的銷售模式。


    互聯網金融徹底打破營銷方式


    盡管是個別項目的試水,但是我們能看到一定的趨勢:對于營銷,開發商一直都是營銷界的先鋒敢死隊,只要能帶來銷售,都愿意去大力嘗試,并且開拓屬于自己的路,這個趨勢已經很明顯。


    對于互聯網網站而言,開發更多新的產品符合行業的需求,也是必經之路。從最早的房產電商為了賣廣告,而利用吸引眼球的事件營銷、廣告投放的1.0模式,到現在主流的開發商自主選擇力度更大的3.0房產交易平臺,打通買賣雙方的O2O交易模式。至于現在房產電商的4.0模式剛剛開啟,更加強調平臺與用戶之間的1對1深度增值服務,比如樂居與嘀嘀專車的免費看房服務,用更加精準的營銷目標互聯網方式轉化,去提高效果。


    盡管如此,我們還是顯而易見能看到房產電商中很多偏弱的地方,尤其是數據效果的不穩定和灰色地帶,且規模受到牽制,收益不夠穩定。有業內人士指出:由于電商平臺眾多,很多項目,電商平臺用價格戰自斷一臂,只是強調市場規模,真正賺錢的項目并不多,顯然,這不是平臺所想要的。


    房地產首先是一個大宗交易,一套房動輒百萬數百萬,房產電商的初始,便是盯上了這塊肥肉,因為肥肉過手,至少捋點油下來不是問題。隨著P2P金融平臺的遍地開花,與被飽受詬病的傳統互聯網金融平臺不同,房產互聯網金融平臺的出現,完全打破了市場的平靜和邊界。


    傳統的互聯網理財金融產品,更加傳統,很像傳統銀行兜售的各類理財產品,唯一新鮮的就是披上了互聯網外衣,但是你依舊能看到各路菜場小區路口,一邊發傳單一邊兜售著“互聯網金融理財”的所謂互聯網平臺,每到年關,時刻面臨倒閉的風險。


    而房地產的互聯網金融產品,不僅僅實現了理財的投資回報,由于多數有抵押,所以很穩定,投資穩健,更可以變成開發商營銷和融資的工具。


    房地產互聯網金融幫助產業裂變


    當下,三路大軍開始集結,打算一戰高下。


    1、專業互聯網隊


    以易居旗下的房金所為首,伴隨著搜房天下貸、365地產家居網的安家貸等等。這類平臺通常有著比較資深的互聯網運營經驗,并且已經在資本市場獲得較大收益,互聯網金融將會是更加有力的新業務拓展領域。


    2、傳統行業隊


    以開發商為首,比如萬科、保利等傳統企業,不甘寂寞,拉上銀行,開發自己的房地產金融產品,肥水不流外人田。這類模式,往往以傳統企業轉型的目標為主,但是更主要的目的是輔助自身公司的營銷,利用互聯網金融幫助開發商進行項目售賣。當然也有另類,當代MOMA則低調的打造了無憂我房,并且獲得了資本市場的關注,以平臺化的玩法完全脫離本身原有業務,值得關注。


    3、跨界玩耍隊


    平安好房打著不懂地產的旗號,開展了與地產公司的大規模合作,最近南方則出現了一個利用租房收益、投資標的物快速變現的房籌網模式,而易居布局的鉅派投資剛剛在紐交所敲完鐘,與房金所不同的是團隊完全是金融投資與開發商的全明星陣容。


    從產品上來看,也有所不同,傳統的垂直網站以及類似安家貸、天下貸、無憂我房的模式,專注于單個項目,乃至于單個房產標的來進行的小規模房地產互聯網金融產品,比如首付貸、房地產項目眾籌等,以及延伸行業的裝修貸、車位貸等。


    而鉅派投資則注重于大規模開發資金的募集,幫助開發商解決資金問題,解決從拿地到銷售的全流程的資金解決方案,易居則利用樂居和鉅派投資,構建了一個比較完整的房地產互聯網金融鏈條。


    而位于南方的房籌網則是不走尋常路,專注于對整體打包的資產收購,比如整體收購一個項目,一定階段的持有,投資的用戶獲得的是未來的增值收益和租金收益,更加直接。房籌網的模式,更加偏重于投資者的切身利益回報:通過高折扣獲取標的物,用快速周轉的方式控制市場風險,獲取高額收益。這是與傳統營銷類眾籌不太一樣的地方,對于風險較低的一些不良資產,也是目標投資領域,它的目標是年內實現北上廣深的實際落地和擴張。


    這種方式準確的描述應該是互聯網化的Reits(房地產信托投資基金),更加注重普通投資人的投資收益和風險控制,在國外已經有非常多的這類投資平臺,如人人網領投的Fundrise。這種模式在中國比較新穎,這樣的方式風險與收益并存。顯而易見的是:房籌網目前眾籌模式的收益要遠高于一般的房地產互聯網金融項目。而與其他模式差異化的玩法,也給漸漸顯現紅海的房地產互聯網金融領域,帶來另外一個細分領域的市場發展可能。


    由此可見,互聯網金融的介入,讓傳統的房地產+互聯網+資訊廣告的垂直網站模式,不斷裂變,房地產更加回歸到開頭所提的金融本質,各家平臺均顯示出了自己的專長。


    傳統的房地產行業,從營銷角度,經歷了多次市場風雨歷練之后,更加成熟也更加理性,行業從業者紛紛認可一點:行業的黃金時代已經逐漸遠去,不管是郁亮的“下半場理論”,還是大家認為“白銀時代”的開始,好日子一去不復返了。在這種情況下,除了深度挖掘房地產商品產品屬性本身,在項目產品、物業服務上深耕之外,房地產的全流程服務也不僅僅是銷售問題,是一個服務問題。


    從售前,到售后,互聯網金融的介入,給了一個行業深度的解決方式,對于開發商甲方,有大規模資金解決方式和最終的銷售金融解決方式,這樣的回歸,是必然。以投資產品的面貌出現,房產的互聯網金融給予普通大眾一個更加穩健的投資出路,除了股市和危險的P2P。


    至于難以解決的房價問題,至少我們在利用房地產金融做理財投資的思路里面,也能看到,資金的沉淀有投資回報,相對于眾籌產品,也已經能直接帶給買房人優惠,雖然不會像傳說中的那么高,但實實在在是給了買房人優惠,因為開發商的融資成本降低,有了相應的降價空間和在資金壓力下的降價可能。


    以房產為橋梁,螞蟻雄兵,房地產互聯網金融平臺的運作能影響的行業還有銀行。銀行未來的職責更多的是監管資金,而原本難以拿到的銀行貸款似乎在互聯網金融的影響下變成了雞肋。


    綜上所述,互聯網金融帶給行業的裂變是多元化的,是影響了房地產產業的每個環節,從一級市場、二級市場乃至三級市場,都有它的身影。我們更能看到的,房地產行業依舊是支柱產業,房產互聯網金融的未來更加不可限量。


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